12月4日，通過(guò)專(zhuān)家組論證的《蘇州市總體城市設計》提出，要把蘇州整合成為兩城區、兩副中心，形成“T軸雙城雙片”結構。其中，“雙城”由蘇州主城城區（老城區加高新區）、蘇州新城城區（園區）組成；兩片是吳中片和相城片；“T軸”中，蘇州主城城區、蘇州新城城區構成東西向橫軸，相城片和吳中片組成南北向縱軸?！半p城雙片”，一下成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。
           房產(chǎn)樓市，向來(lái)是對風(fēng)吹草動(dòng)最敏感的領(lǐng)域之一，不論是對賣(mài)方還是買(mǎi)方。隨著(zhù)“雙城雙片”這一新概念的確定，樓市在板塊上或許又將面對某些新的整合和機遇。事實(shí)上，有些板塊上的房產(chǎn)物業(yè)在規劃建設中已有了眉目，尤其是在目前房?jì)r(jià)高漲的情況下，投資樓市出現了一些新的苗頭。有些放開(kāi)眼光的投資客，已不單單滿(mǎn)足于買(mǎi)套房子靠租或售來(lái)賺錢(qián)，而是悄悄把錢(qián)投向了新崛起的寫(xiě)字樓。這些寫(xiě)字樓主要分布在財富、人氣旺盛的高新區、園區的CBD中，而高新區和園區，恰恰就是在這“雙城”板塊中?！半p城”+CBD，疊加的熱門(mén)，引發(fā)進(jìn)一步的關(guān)注。

       “雙城CBD”的實(shí)力對對碰
       既然兩個(gè)CBD處于不同的 “城區”，自然在互相對應中，也有所區別，不論從實(shí)力還是潛力上。
       起步早于園區的高新區，是從獅山路開(kāi)始起跑的。十多年來(lái)，以獅山路為中心，南起竹園路、北至何山路，這塊區域一直是高新區樓市的主戰場(chǎng)。經(jīng)過(guò)10多年的經(jīng)營(yíng)，獅山路已經(jīng)成為蘇州高新區內的核心CBD。在新區商業(yè)中心獅山路沿線(xiàn)和行政中心附近更是集中了林立的寫(xiě)字樓，而香格里拉大酒店以及高端物業(yè)樓盤(pán)新地國際公寓，也給該區域增添了出挑的高度。
       然而，受到可開(kāi)發(fā)土地稀缺、可發(fā)展空間小的限制，高新區及其CBD的房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著(zhù)較嚴重的供應稀缺局面。有關(guān)專(zhuān)家指出，一面是在高新區就業(yè)的大量高知財富人群的住房需求相當旺盛，另一面則是整個(gè)高新區及CBD符合高端人群需求的國際化住宅異常稀少……高新區的CBD在成熟中需求突破時(shí)，似乎有點(diǎn) “手腳伸展不太開(kāi)”。
       再看東頭的園區，雖然沒(méi)有搶先發(fā)展，但卻有著(zhù)高起點(diǎn)的規劃。幾年前，園區就提出：園區CBD規劃面積約5平方公里，建筑面積約1200萬(wàn)平方米。其中，80米以上的高層和超高層建筑100多幢，200米以上的超高層建筑20幢 ，300米以上的超高層建筑3幢。CBD主要由金雞湖西面的湖西中央商務(wù)區和東面的湖東中央商貿區兩大部分組成，用正在建設中的蘇州輕軌一號線(xiàn)串聯(lián)起來(lái)。
       時(shí)間就如同魔法師。不出幾年，再看看湖西，尤其是老的管委會(huì )周邊，辦公樓宇林立，不僅有金融大廈、國際大廈、中銀大廈高檔寫(xiě)字樓，還有尼盛萬(wàn)麗和新蘇國際兩個(gè)五星級酒店，左岸商業(yè)街、師惠商業(yè)街、星海藝術(shù)中心、湖濱新天地……
       園區管委會(huì )的動(dòng)遷，激發(fā)了湖東中央商貿區的萌芽和成型。這塊區域不僅聳立起建屋大廈、沸騰CBD、恒宇廣場(chǎng)等寫(xiě)字樓，還有金雞湖廣場(chǎng)、圓融時(shí)代廣場(chǎng)等商業(yè)項目。湖東將建設購物中心、百貨商場(chǎng)、時(shí)尚精品、星級賓館和大型餐飲為主的商業(yè)街區、文化產(chǎn)業(yè)街區和國際會(huì )展街區。
       從規劃標準和區域經(jīng)濟的發(fā)展勢頭來(lái)看，更多人的目光開(kāi)始從西往東轉移?！澳憧纯?，誰(shuí)的寫(xiě)字樓又多又高，就有數了！”一房產(chǎn)研究機構分析員半開(kāi)玩笑地說(shuō)。不過(guò)，有關(guān)人士也提出，隨著(zhù)最新 “雙城”概念的提出，詳規也會(huì )做配套地調整、跟進(jìn)。比如，干將路將西進(jìn)接入高新區，這使得高新區和古城區的對接將更順暢，這對高新區來(lái)說(shuō)就是一次拓展的好機遇。原本扎堆在高新區獅山路沿線(xiàn)的寫(xiě)字樓和商業(yè)項目，今后很有可能跟古城區就對接起來(lái)了。
       CBD中的寫(xiě)字樓是把金鑰匙？
       CBD，是個(gè)匯集財富和機遇的磁場(chǎng)。對在那里工作的商人來(lái)說(shuō)，那是賺錢(qián)的地方，對房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，那是要建起一棟棟寫(xiě)字樓、酒店式公寓的地方。對投資客來(lái)說(shuō)，那是投筆錢(qián)會(huì )產(chǎn)生效益的地方。這些目光落到的實(shí)體，很大程度指的就是寫(xiě)字樓。隨著(zhù)高新區、園區CBD的良好發(fā)展和建設，CBD的物業(yè)投資成為市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)。
       就拿園區為例，蘇州城市經(jīng)濟的持續發(fā)展及工業(yè)園區CBD的良好發(fā)展，蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展。各大公司包括跨國公司、有外資背景的企業(yè)對蘇州投資信心的不斷增強，進(jìn)駐蘇州的外資企業(yè)達到1000多家，其中世界500強企業(yè)已有百家；第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求猛增。大量企業(yè)進(jìn)駐形成園區寫(xiě)字樓市場(chǎng)的硬性需求。隨著(zhù)境外公司紛紛入駐蘇州，國內外投資客活躍涌現。其中，坐擁金雞湖的蘇州工業(yè)園區以卓越的寫(xiě)字樓產(chǎn)品品質(zhì)、國際品牌的企業(yè)租戶(hù)、極具潛力的區域發(fā)展前景更被市場(chǎng)看好。寫(xiě)字樓投資成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新興的、重要的投資方式。
       目前園區CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金較高，空置率保持相對較低水平。由于CBD寫(xiě)字樓投資本質(zhì)上是一種商業(yè)投資行為，而且前期的投資成本和門(mén)檻都相對較高，因此不管是商業(yè)機構還是個(gè)人投資者，在投資寫(xiě)字樓時(shí)要充分仔細把握投資的整個(gè)過(guò)程，才能獲得較為滿(mǎn)意的收益。
       是誰(shuí)瞄著(zhù)CBD里的寫(xiě)字樓？
       前些日子，在市區工作的丁先生買(mǎi)了一套園區沸騰CBD里100多平米的寫(xiě)字樓，這一投資舉動(dòng)在朋友眼里看來(lái)算是大膽、另類(lèi)的了?！皥@區的房屋均價(jià)都曾突破過(guò)1萬(wàn)了，推出的精裝房雖然吸引投資客，但一平米動(dòng)輒也要15000元?？晌屹I(mǎi)的寫(xiě)字樓，均價(jià)一平米是13000元，比精裝房要便宜?！倍∠壬劻俗约旱目捶?， “人家都在往住宅里投錢(qián)，我就偏偏趁寫(xiě)字樓便宜時(shí)，先沖進(jìn)去弄一套?！睂τ陲L(fēng)險，丁先生有也所顧慮，因此他買(mǎi)了100平米的寫(xiě)字樓，出租和轉手相對都容易點(diǎn)。
       丁先生之所敢出手買(mǎi)寫(xiě)字樓，除了看好園區湖東CBD的發(fā)展前景之外，還有一點(diǎn)就是，他覺(jué)察到了樓市里的一個(gè)特別現象——住商倒掛。即使今年上半年以來(lái)行情如此火熱，商業(yè)地產(chǎn)的消化速度也遠不及住宅。隨著(zhù)住宅價(jià)格的大幅上揚，純寫(xiě)字樓項目的售價(jià)低于住宅的現象越來(lái)越普遍。如園區環(huán)球188寫(xiě)字樓價(jià)格為17000元/平方米，而其酒店式公寓價(jià)格早已賣(mài)到24000元/平方米，且公寓的銷(xiāo)售要遠遠好于寫(xiě)字樓；同樣，新天翔商業(yè)廣場(chǎng)鉑晶公寓推出最后30套精裝公寓現房均價(jià)在14000元/平方米左右，而其寫(xiě)字樓仍保持在12000元/平方米左右。
       “商住倒掛”對寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)或許是一種 “危機”?！拔！痹谟?，商用辦公樓受實(shí)體經(jīng)濟影響大，在全球經(jīng)濟整體不振的情況下，寫(xiě)字樓仍處于供大于求的狀況?！皺C”在于，寫(xiě)字樓沒(méi)有像住宅價(jià)格那么猛漲起來(lái)，相對來(lái)說(shuō)還是一個(gè)”低點(diǎn) “。所以對于有實(shí)力的投資客來(lái)說(shuō)，選準好的寫(xiě)字樓項目，逢低進(jìn)入，熬過(guò)一段時(shí)間，還是會(huì )獲得不錯的回報的。
       據蘇州瑞聯(lián)行統計，目前售價(jià)較高的寫(xiě)字樓購買(mǎi)客戶(hù)主要是企業(yè)，購買(mǎi)目的主要是自用，小部分的購買(mǎi)者是進(jìn)行投資的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主；售價(jià)相對低的寫(xiě)字樓購買(mǎi)人群則主要是小業(yè)主和部分散客。在進(jìn)行投資的個(gè)體業(yè)主中，外來(lái)投資者以溫州客戶(hù)這些專(zhuān)業(yè)投資者占了較大比例，此外還有對房產(chǎn)有一定的投資欲望，對房產(chǎn)市場(chǎng)有一定的了解的企業(yè)主管、公務(wù)員等。
       什么樣的寫(xiě)字樓最好租？
       對于投資人來(lái)說(shuō)，租出去，租個(gè)好價(jià)錢(qián)是最為關(guān)鍵的。蘇州中瑞市場(chǎng)研究部此前的一份調查顯示：從出租率來(lái)看，100-200平米左右的辦公面積出租率較高，其次是500平米以上的，居于300平米至500平米之間的出租率相對低，出租率較高的辦公面積呈現兩極分化，大面積和小面積的辦公房源較之中等面積的辦公房源租賃行情更好?？梢?jiàn)丁先生的切入點(diǎn)還是不錯的。
       從企業(yè)類(lèi)型和規模來(lái)看，選擇100-200平方米客戶(hù)主要是中小型企業(yè)或者是某些合資、外資企業(yè)的辦事處，行業(yè)多為一些物流、貿易、電子公司以及服務(wù)行業(yè)的公司。知名的大型企業(yè)則偏向于選擇租賃500平米以上的辦公面積或整層、半層租賃，在100平米至500平米之間的辦公面積的租賃者則主要是具有一定實(shí)力的中型企業(yè)、合資企業(yè)和外資企業(yè)。
       調查數據顯示，租賃客戶(hù)主要為從事物流、房地產(chǎn)建筑、機械制造、金融、IT電子、咨詢(xún)管理、貿易行業(yè)，其中物流、房地產(chǎn)建筑和機械制造三類(lèi)行業(yè)的企業(yè)所占比例較大，由此可以看出這三類(lèi)行業(yè)對寫(xiě)字樓需求較高。從企業(yè)類(lèi)別來(lái)看，外資和合資企業(yè)占了租賃客戶(hù)的較大比例，民營(yíng)企業(yè)較少。另外，從樣本數據中還可以看出，檔次越高的寫(xiě)字樓,調查數據顯示，租賃客戶(hù)主要為從事