2008年，借著(zhù)軌道交通1號線(xiàn)將穿越金雞湖東西兩岸中央商務(wù)區、需要建設輕軌站點(diǎn)的契機，蘇州工業(yè)園區著(zhù)手建設城市發(fā)展地下空間。星海街地下商業(yè)廣場(chǎng)——這個(gè)總建筑面積5.4萬(wàn)平方米的園區首個(gè)地下空間項目，包括5000平方米的下沉式廣場(chǎng)、1.8萬(wàn)平方米購物商城和2.7萬(wàn)平方米地下車(chē)庫，地下開(kāi)挖深度為14米到16米。
       2010年，有著(zhù)“江蘇第一高樓”之稱(chēng)的九龍倉－國際金融中心超高層項目在園區湖東CBD動(dòng)工，一下子就將園區的“身高”拉到450米。從88米高的國際大廈，到282米高的環(huán)球188、310米高的新鴻基，再到 450米的九龍倉項目，10年，園區“長(cháng)高”了362米。
       16年來(lái)，園區始終保持年均約30%的經(jīng)濟增速，園區以占蘇州市3.4%左右的土地，創(chuàng )造了全市16%左右的GDP，土地產(chǎn)出率相當于建園初期的近百倍。 2009年，園區土地供應量同比下降29.8%，生產(chǎn)總值卻同比增長(cháng)15%，地方一般預算收入同比增長(cháng)13%。
       向地上地下要空間，從平面發(fā)展向立體綜合開(kāi)發(fā)轉型
       據園區國土管理局局長(cháng)盧鳳鳴介紹，園區湖西商務(wù)區地塊的平均容積率已達到4.2；園區的動(dòng)遷房建設已全面向高層和小高層發(fā)展。同時(shí)，園區借鑒國際先進(jìn)城市發(fā)展理念，加快推進(jìn)城市空間從平面開(kāi)發(fā)向立體綜合開(kāi)發(fā)轉型，繼星海街地下商業(yè)廣場(chǎng)項目之后，湖西世紀廣場(chǎng)成片綜合開(kāi)發(fā)也在加快啟動(dòng)之中。
       園區屬陽(yáng)澄淀泖地區，水網(wǎng)密布、地勢低洼。園區開(kāi)創(chuàng )了“清淤、治水、取土、擴地”相結合的土地綜合開(kāi)發(fā)新模式。通過(guò)在金雞湖、獨墅湖、陽(yáng)澄湖底清淤取土6000余萬(wàn)方，用于低洼地、沼澤地的填土，避免挖廢耕地1.5萬(wàn)多畝，相當于新增用地10平方公里。同時(shí)，110KV電纜全部下地，既美觀(guān)了城市環(huán)境，又節省了土地2.4平方公里。對園區南部科技創(chuàng )新區220KV和500KV高壓線(xiàn)進(jìn)行了歸并，歸并后高壓走廊寬72米，總長(cháng)5500米，較歸并前減少占地594畝，為南部科教創(chuàng )新區提供了更大的建設用地空間。
      園區鼓勵沿軌道交通線(xiàn)、CBD等區域的建設項目充分利用地下空間，專(zhuān)題去新加坡學(xué)習地下空間開(kāi)發(fā)利用規劃及管理培訓，于2009年3月出臺了《蘇州工業(yè)園區地下空間土地利用和建筑物房地產(chǎn)登記管理辦法（試行）》，并抓住軌道交通1號線(xiàn)建設的契機，在星海街地下停車(chē)場(chǎng)等項目的地下空間利用和登記發(fā)證工作中進(jìn)行了大膽的嘗試。
       軌道交通1號線(xiàn)由東向西在地下穿越工業(yè)園區腹地，共設9站，其中有7個(gè)站點(diǎn)在CBD區域內，結合1號線(xiàn)站點(diǎn)施工，園區首期建設的6萬(wàn)平方米公共地下空間分別位于湖西的星海街至星都街之間，湖東的華池街至星湖街之間，公共地下空間將達到35萬(wàn)平方米；同時(shí)將區域內幾乎所有高樓的地下室打通。地下公共空間的規劃建設在全國范圍內尚屬起步階段，而園區城市發(fā)展向地下要資源無(wú)疑走在了前面。
       在向地下要資源的同時(shí)，園區的身高也在不斷刷新。
       建成于1999年底的國際大廈，“身高” 88.8米。在10年前，無(wú)論從高度還是建筑水平上來(lái)說(shuō)，國際大廈在園區乃至蘇州都排得上名號。然而，隨著(zhù)湖西CBD的逐漸繁榮，282米的環(huán)球188，310米的新鴻基……國際大廈逐漸淹沒(méi)在了樓群之中。 2010年，一座450米高樓——九龍倉項目在湖東破土動(dòng)工。 10年，園區“長(cháng)高”了362米。數據統計顯示，目前園區的寫(xiě)字樓已建成的有14棟，總體量達到近50萬(wàn)平方米。從寫(xiě)字樓的品質(zhì)上來(lái)看，蘇州目前有超過(guò)一半的甲級寫(xiě)字樓位于園區，而未來(lái)供應的80%也位于園區內。
       正是看到了樓宇經(jīng)濟的巨大產(chǎn)出和作用，園區在確定CBD發(fā)展規劃時(shí)就確定了發(fā)展樓宇經(jīng)濟的思路。
       據了解，園區CBD規劃面積約5平方公里，建筑面積約1200萬(wàn)平方米。其中就規劃包括了80米以上的高層和超高層建筑100多幢， 200米以上的超高層建筑20幢，300米以上的超高層建筑3幢。目前，CBD規劃范圍已有國際大廈、世紀金融大廈、建園大廈、星海大廈、尼盛萬(wàn)麗酒店、海天廣場(chǎng)、國檢大廈、商旅大廈以及科文中心、博覽中心、行政中心等項目建成投用，已吸引超過(guò)500多家各類(lèi)商家企業(yè)入駐。同時(shí)，以高標準、高要求、高速度推進(jìn)環(huán)金雞湖CBD等重點(diǎn)功能區域開(kāi)發(fā)，特別是加快東方之門(mén)、環(huán)球188、恒宇國際中心以及九龍倉、新鴻基等項目建設和啟動(dòng)，力爭在三年內建成10幢以上總部經(jīng)濟寫(xiě)字樓， 50幢左右的高層和超高層商務(wù)樓群。
       高效利用土地，用地向“三高三低”項目?jì)A斜
       16年來(lái)，園區在總體規劃指導下，確立了“適度超前、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的開(kāi)發(fā)原則和“先規劃后建設、先地下后地上”的開(kāi)發(fā)程序，分階段確定開(kāi)發(fā)建設重點(diǎn)，累計完成固定資產(chǎn)投資2900多億元。
       在園區，道路用地僅占用地面積的15%，低于國內一般城市，卻很少出現嚴重的堵車(chē)。園區規劃局局長(cháng)秦筱靖介紹說(shuō)，在規劃時(shí)就預先排除了導致交通擁堵的種種因素，如采用由西向東“軸向布局”——商業(yè)區居于中心地帶，其南北兩側向外依次是居住區和工業(yè)區，這樣，上班、逛街的人流車(chē)流就自然分開(kāi)了。
       “科學(xué)高效利用土地資源是我們的必然選擇，國務(wù)院批復蘇州工業(yè)園區中新合作區規劃發(fā)展面積80平方公里，其中工業(yè)用地僅29.9平方公里。為此，我們始終抱著(zhù)寸土寸金的理念，努力把開(kāi)發(fā)過(guò)程變?yōu)辄c(diǎn)土成金的過(guò)程。 ”市委常委、園區工委書(shū)記馬明龍表示。
       從2003年開(kāi)始，中新合作開(kāi)發(fā)區對投資額低于1000萬(wàn)美元的項目原則上推薦進(jìn)標準廠(chǎng)房。在周邊三鄉鎮，少于1公頃土地或低于5億美元/平方公里的項目原則上不供地，一律推薦進(jìn)標準廠(chǎng)房或多層廠(chǎng)房。目前，區內工業(yè)地塊每平方公里平均投資強度超過(guò)17億美元，在全國開(kāi)發(fā)區中名列前茅。同時(shí)，園區嚴格執行工業(yè)用地標準，工業(yè)用地容積率嚴格要求不得低于0.8，行政辦公及生活服務(wù)設施建筑占比不得超過(guò)15%。對于已有項目的地塊，園區定期督促企業(yè)加快開(kāi)工投產(chǎn)步伐。 2008年，園區出臺了《蘇州工業(yè)園區閑置土地處置暫行辦法》，嚴格對閑置土地進(jìn)行處置。
       為提高土地產(chǎn)出率，園區注重擇商選資，加強投資項目的篩選，重點(diǎn)向“三高三低”（高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出，低能耗、低材耗、低污染）項目?jì)A斜。對發(fā)展前景好、無(wú)環(huán)境污染、占地少、高技術(shù)含量、高附加值的產(chǎn)業(yè)，優(yōu)先保證項目所需的土地供應，對限制性產(chǎn)業(yè)嚴格控制項目供地，對禁止性產(chǎn)業(yè)停止供地。 16年來(lái)，82家世界500強企業(yè)在區內投資了131個(gè)項目，全區投資上億美元項目超過(guò)100個(gè)，中新區每平方公里投資強度達到17億美元。盧鳳鳴說(shuō)：“無(wú)論是中新合作區還是各鎮，園區的土地投資強度都嚴格執行國家級開(kāi)發(fā)區的標準，并大大超過(guò)了該標準。 ”
       園區環(huán)保、國土部門(mén)通過(guò)嚴把項目準入關(guān)，采取“提前介入”、“一票否決”等手段，努力從源頭控制污染和資源利用率低的項目進(jìn)入。 16年來(lái)，園區因資源利用和環(huán)保因素被否決的引資項目有300多個(gè)，涉及投資額20多億美元。他們還率先在全國開(kāi)展循環(huán)經(jīng)濟和生態(tài)工業(yè)園創(chuàng )建試點(diǎn)，有效提高了資源重復利用率和單位土地產(chǎn)出率。
       站在金融高地“眺望”未來(lái)，“蘇州版華爾街”漸露新姿
       金融機構齊聚、商貿業(yè)發(fā)展迅速，一棟棟高檔寫(xiě)字樓拔地而起。在園區人看來(lái)，園區環(huán)金雞湖CBD的建設就如同在鑄造一種“金色經(jīng)濟”。
       樓宇經(jīng)濟為園區轉型發(fā)展帶來(lái)了新動(dòng)力和新變化。以樓宇“元老”國際大廈來(lái)說(shuō)，平均每平方米辦公面積就能創(chuàng )造近7萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)收入，僅一棟樓的產(chǎn)出就相當于一個(gè)規模型工業(yè)企業(yè)。大廈內集聚了16家世界500強企業(yè)，以及多家外資銀行包括渣打銀行、星展銀行、匯豐銀行、三井住友銀行等。出租率穩定在82%左右，而且月租金價(jià)格比周邊樓宇平均水平高出約20%。
       5月27日 ，中國平安保險（集團）蘇州公司入駐時(shí)代廣場(chǎng)，作為中國第一家以保險為核心，融證券、信托、銀行、資產(chǎn)管理、企業(yè)年金等多元金融業(yè)務(wù)為一體的綜合金融服務(wù)集團，一舉買(mǎi)下了時(shí)代廣場(chǎng)N2B整棟辦公樓，投資規模達到了3.6億元。同一天，恒豐銀行蘇州分行也落戶(hù)園區星海大廈。這些金融機構在給蘇州市民帶來(lái)便捷生活的同時(shí)，也讓園區金融服務(wù)業(yè)的發(fā)展步伐穩步邁進(jìn)。去年一年，園區迎來(lái)了16家金融機構到來(lái)，企業(yè)上市、企業(yè)債券發(fā)行等也開(kāi)始越來(lái)越熱。有統計顯示，目前園區已集聚銀行類(lèi)與非銀行類(lèi)等專(zhuān)業(yè)金融商務(wù)機構170多家。其中，落戶(hù)園區的外資金融機構占了全省總量的三分之二。園區已成為蘇州金融業(yè)的發(fā)展高地?！拔磥?lái)，金融產(chǎn)業(yè)將發(fā)展為園區支柱產(chǎn)業(yè)和CBD地區的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。我們的發(fā)展目標是，用三年時(shí)間，使園區成為全省機構最集聚、功能最全面、創(chuàng )新最活躍的區域性金