仲量聯(lián)行、戴德梁行最新報告顯示，2010年商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長(cháng)，達到歷史新高。
       “北京去年全年寫(xiě)字樓的供應量大約71萬(wàn)平方米，而吸納量幾乎是供應量的2倍。尤其是第四季度，創(chuàng )下了37.5萬(wàn)平方米的吸納量新高?！敝倭柯?lián)行北京研究部主管覃曉梅告訴記者。
       同樣在去年年底快速上揚的還有上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，12月份，上海寫(xiě)字樓成交1854套、287096平方米，成交量達到年度最高峰值。
       不僅成交量爆發(fā)式增長(cháng)，租金也節節攀升。2010年第四季度，北京寫(xiě)字樓整體空置率同比下降15.7%,大部分寫(xiě)字樓空置率探至10%以下，創(chuàng )6年來(lái)新低。此外，租金同比上年增長(cháng)25.2%。戴德梁行華北區策略發(fā)展主管王晨樂(lè )觀(guān)估計：“北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景良好，預計到2014年，租金將以每年約4%的速度增長(cháng)?！?br />        另?yè)谝惶酱骶S斯最新數據，2010年廣、深兩地甲級寫(xiě)字樓新增入市供應量高達73萬(wàn)平方米，而其兩地租金也創(chuàng )下歷史新高，廣州區域年增長(cháng)14%，而深圳更是高達24.5%。
       戴德梁行華北區研究主管魏東預測：“金融危機對商業(yè)地產(chǎn)的影響在2010年已經(jīng)結束，我們預計商業(yè)地產(chǎn)的上揚趨勢將持續到2011年?！?/p>

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       調整商業(yè)地產(chǎn)轉讓稅率 或迎來(lái)新的"避風(fēng)港時(shí)期"
       政策調控之風(fēng)越刮越猛，各大公司也紛紛入主商業(yè)地產(chǎn)“避風(fēng)”。這和2008年年末金融危機爆發(fā)之初時(shí)的情形有點(diǎn)類(lèi)似。當時(shí)人們普遍視商業(yè)地產(chǎn)為最后的避風(fēng)港，但實(shí)質(zhì)上，商業(yè)地產(chǎn)只不過(guò)是調整周期滯后而已。
       投資者要清醒地知道：這幾年房?jì)r(jià)漲得過(guò)快，主要指住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)與同類(lèi)地區的住宅樓盤(pán)形成了商住價(jià)格倒掛的局面。隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì )迎來(lái)勃勃生機。因為經(jīng)濟轉型期會(huì )大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，包括旅游、休閑、餐飲、娛樂(lè )、文化、教育、醫療等。所以，加大發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的力度，是大勢所趨。
       住宅市場(chǎng)已經(jīng)聚集了風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)與基本面最貼近，卻不像住宅市場(chǎng)那樣“點(diǎn)背離”。這樣的資本轉移也是有好處的，可以讓資本少一點(diǎn)利用銀行杠桿去炒那些住宅，更多進(jìn)入商業(yè)住宅領(lǐng)域，降低住宅市場(chǎng)的熱度，也降低中國經(jīng)濟的風(fēng)險。
       不過(guò)，需要指出的，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度繁榮，也不是什么好事。日本房地產(chǎn)泡沫的標志就是從商業(yè)地產(chǎn)徹底爛掉開(kāi)始的。2008年年末，中國住宅市場(chǎng)已經(jīng)蕭條了很久之后，很多人開(kāi)始討論商業(yè)地產(chǎn)是不是最后的避風(fēng)港。未幾，商業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)入了蕭條期。商業(yè)地產(chǎn)由于和實(shí)業(yè)經(jīng)濟聯(lián)系密切，因此，商業(yè)地產(chǎn)的潰敗就等于是實(shí)業(yè)經(jīng)濟的蕭條指示牌。2009年住宅市場(chǎng)崛起，但是，商業(yè)地產(chǎn)直到2009年末，還不能說(shuō)徹底恢復。不過(guò)，當大量的資本被擠出房市和股市之后，商業(yè)地產(chǎn)或許會(huì )迎來(lái)新的“避風(fēng)港時(shí)期”。
       當前，國家正在大力發(fā)展服務(wù)業(yè)和城鎮化，為商業(yè)地產(chǎn)的擴張帶來(lái)了先天的機遇。然而，我國的商業(yè)地產(chǎn)在稅收上比住宅更高，造成資本寧愿炒房也不愿投資商業(yè)地產(chǎn)。投資非居住用房實(shí)際繳納的稅收大約為總增值額的50.5%，投資獲利的一半都要繳納稅收。此外，房屋投資如用于出租，仍然涉及到諸多稅種，如按照出租收入應繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅等。這樣，在現實(shí)中，就造成了商住倒掛的現象。這也造成住宅市場(chǎng)過(guò)火，而商業(yè)地產(chǎn)總體上長(cháng)期處于虛弱狀態(tài)。
       商業(yè)地產(chǎn)雖然不直接關(guān)系到居民居住問(wèn)題，但也不是可以隨意征收高稅費的借口。再說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)稅費最終還是要轉嫁到居民消費品中去，最終由消費者埋單。
       因此，要想改變目前的狀況，必須調整商業(yè)地產(chǎn)的轉讓稅率，從而盤(pán)活整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，從而為平抑物價(jià)作出最有效的貢獻。

《第一財經(jīng)日報》
2011年01月12日
馬可佳/文