??       上海的96廣場(chǎng)、蘇州的圓融時(shí)代廣場(chǎng)、南京的水游城……眾多的新興商業(yè)項目如雨后春筍般崛起在長(cháng)三角，儼然上演著(zhù)一副現代版的“清明上河圖”。這些項目不再是量上的擴充，更多的是在原有傳統商業(yè)模式上的突破與創(chuàng )新，很大程度上代表了目前國內商業(yè)的前沿水平，充分體現了新一代商業(yè)的體驗性、開(kāi)放性與創(chuàng )新性。本文將試圖通過(guò)對眾多項目實(shí)地的考察和對商業(yè)發(fā)展背后諸多影響因素的深入分析，探尋出這輪商業(yè)風(fēng)潮的特點(diǎn)和趨勢，以為其他區域和城市未來(lái)商業(yè)發(fā)展提供導向型建議。
　　長(cháng)三角商業(yè)發(fā)展迅猛的背后，是與良好的經(jīng)濟發(fā)展基礎、旺盛的消費需求、持續的城鎮建設及基礎設施改造分不開(kāi)的：
　　區域經(jīng)濟領(lǐng)跑全國 長(cháng)三角是我國經(jīng)濟發(fā)展速度最快、經(jīng)濟總量規模最大最具發(fā)展潛力的經(jīng)濟板塊，2007年人口占全國6%的長(cháng)三角創(chuàng )造了19%的國民生產(chǎn)總值，共實(shí)現社會(huì )消費品零售總額14428億元，占全國總量的16.2%。長(cháng)三角高速的經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)程為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎環(huán)境。
　　交通體系重構加速區域交流 近年長(cháng)三角區域整合發(fā)展進(jìn)程中，鐵路作為最為重要的基礎設施建設發(fā)揮了極為重要的作用。長(cháng)三角各大城市行程基本在2個(gè)小時(shí)內，“同城效應”正逐步改變人們的生活觀(guān)念；高峰時(shí)期最短發(fā)車(chē)間隔時(shí)間為5分鐘，初步實(shí)現火車(chē)“公交化”。交通體系的重構促進(jìn)了城市間的交流，商貿領(lǐng)域也有了更大的聯(lián)通。
　　對于市場(chǎng)的變化和進(jìn)程，反應最為迅速和敏感的就是市場(chǎng)主導者——商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而這一時(shí)期的商業(yè)主導者也在發(fā)生著(zhù)深刻的變化。
　　地產(chǎn)大鱷搶灘長(cháng)三角 08年前國內房產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火，各地產(chǎn)大鱷在全國范圍瘋狂搶地、火速布局，而長(cháng)三角區域向來(lái)是兵家必爭之地，恒隆地產(chǎn)、九龍倉、嘉德等一線(xiàn)地產(chǎn)商圈地長(cháng)三角，迅速布局自己的商業(yè)版圖。外來(lái)房企的進(jìn)軍，亦加速了本地房企的競爭意識，充分利用自身優(yōu)勢穩住本地疆土。這一時(shí)期各類(lèi)品牌地產(chǎn)都開(kāi)始了大面積的輸出，首先是一些國際性品牌的城市布點(diǎn)開(kāi)始展開(kāi)，如嘉德置地的廣泛布局，在各大城市掀起了凱德旗下品牌風(fēng)潮。而另一方面，如深圳的萬(wàn)象城此類(lèi)地方性品牌，在前期的成功運營(yíng)后亦開(kāi)始向全國范圍輸出，而其最密集的布局選擇了長(cháng)三角。
　　新進(jìn)品牌開(kāi)發(fā)商首站長(cháng)三角 以往海外開(kāi)發(fā)商入主中國市場(chǎng)，往往以一線(xiàn)城市為突破口，但隨著(zhù)一線(xiàn)城市地價(jià)的節節攀升之后，各大海外投資者望而卻步。然而潛在的中國市場(chǎng)永遠是商家不會(huì )錯放的機會(huì )，后來(lái)者調整策略，以二三線(xiàn)城市為突破口，再伺機進(jìn)入一線(xiàn)城市。而這些新進(jìn)者不約而同的首戰長(cháng)三角，如美國最大的商業(yè)運營(yíng)機構西蒙、泰國最大的中央百貨等，都以長(cháng)三角二線(xiàn)城市作為基石，更充分證明了長(cháng)三角的區域魅力。而其中泰國中央百貨（Central Retail Corporation）更是將杭州作為其海外拓展業(yè)務(wù)的第一步，選址萬(wàn)象城杭州店作為其突破，若此項目在中國取得成功之后，將繼續專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)中國大陸市場(chǎng)。
　　開(kāi)發(fā)商的構成多元化 商業(yè)地產(chǎn)，本身就是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)的多元化，不僅使得項目資金的來(lái)源得以保障，更使得項目開(kāi)發(fā)力量壯大，吸取四方之精華，從而使得整體商業(yè)項目的品質(zhì)有了質(zhì)的提升。印象城系列項目是由美國西蒙地產(chǎn)集團、摩根士丹利房產(chǎn)基金與深國投商用置業(yè)有限公司共同出資建立的深圳格瑞企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司運營(yíng)管理，憑借三方股東的實(shí)力和強強聯(lián)手的合作模式，一方面，借鑒其股東方美國西蒙地產(chǎn)在國際商業(yè)地產(chǎn)方面的深厚經(jīng)驗和行業(yè)優(yōu)勢，對旗下購物中心項目進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)和管理。另一方面摩根士丹利房產(chǎn)基金的資金介入、深國投商用置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設這個(gè)綜合平臺為項目的發(fā)展提供了各方面的支持。
　　在天時(shí)地利人和的長(cháng)三角，多方的積極因素造就了今日商業(yè)的繁榮，而這幅繁榮的商業(yè)圖片，究竟是由哪些元素拼湊組合的呢？經(jīng)過(guò)對各大項目的調研考察，總結出了這些項目的新元素和新趨勢：

　　1、 定位更加細分化
　　商業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)了多個(gè)階段，而近十年我們所熟悉的商業(yè)階段分別是：2000年前的百貨和此后陸續興起的大型綜合性MALL。前者主要針對中高檔的購物需求，對于市場(chǎng)細分和廣度都沒(méi)有太多定位；后者通過(guò)業(yè)態(tài)的完善和豐富，使其形成一個(gè)受眾人群最廣的公共活動(dòng)空間。而從目前市場(chǎng)來(lái)看，逐步從大而全的市場(chǎng)需求向細分市場(chǎng)傾斜，以適應消費者越來(lái)越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。
　　1） 綜合項目?jì)韧ㄟ^(guò)區域劃分不同年齡及不同生活品味客群
　　以往項目，多是通過(guò)樓層將購物區內的不同需求和不同年齡段相區分，雖然每一樓層的功能性相對來(lái)說(shuō)較為清晰和單一，但除了購物之外的餐飲、休閑類(lèi)業(yè)態(tài)則又需要匯聚到其他的區域。而新興項目以不同的年齡段、消費品味、生活追求等因素作為區域劃分的基礎，如在兒童消費區域，就包含了青少年購物、娛樂(lè )、培訓教育等多主題；在景觀(guān)優(yōu)美和較為清凈的區域，則劃分專(zhuān)門(mén)的休閑餐飲區，適合需要清靜和品味的人群停留休息，這樣既不用夾雜在購物區中尋求安寧，也避開(kāi)了傳統餐飲的嘈雜。
　　如蘇州圓融廣場(chǎng)內，總共分了5大主題類(lèi)，其中商業(yè)劃分了四個(gè)主題區域：久光百貨區，16萬(wàn)平方米“一站式”百貨公司，引進(jìn)了首次進(jìn)入蘇州市場(chǎng)的100多個(gè)品牌，注入了時(shí)尚都會(huì )魅力；生活休閑區，將家居、家電、數碼及兒童天地等主題專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)匯聚，滿(mǎn)足家庭式消費；圓融天幕街區，讓天幕將購物、餐飲、娛樂(lè )融合，形成游購情景體驗；而濱河餐飲區，則包羅環(huán)球美食及娛樂(lè )，體驗美食美景的動(dòng)感地帶。區域的合理劃分讓不同目的的消費群更便捷的到達消費區域，同時(shí)也形成了合理的人流導向。

　　2）針對某一特定年齡群的項目逐漸興起  
　　早期商業(yè)項目年齡群的區分多半是以購物類(lèi)商品檔次來(lái)甄選消費群，消費者也多半是用中、高檔等價(jià)位因素來(lái)判斷項目是否符合消費目的。而目前階段開(kāi)始出現了以明確的年齡層來(lái)定位客群，通過(guò)對這一年齡層的消費模式、生活方式、品味追求進(jìn)行深入分析，將客群所需的購物、餐飲、娛樂(lè )及社交等全部需求通通融合進(jìn)項目，成為這一年齡層的生活消費平臺。
　　上海首家“面向年輕消費群體”的全新一站式大型購物商鋪——Channel One“調?頻?壹”，是黑石基金專(zhuān)門(mén)為80后年輕人打造的商業(yè)平臺。鑒于80后的一系列偏好：崇尚自我與風(fēng)尚、熱愛(ài)網(wǎng)絡(luò )漫游與前沿數碼、喜歡聚集于在線(xiàn)交流平臺，擅長(cháng)從各種渠道獲得最新的資訊……，因此“調?頻?壹”特別為年輕人提供了融合潮流藝術(shù)、時(shí)尚社交與購物消費的“一站式”服務(wù)：豐富的互動(dòng)活動(dòng)；更多的時(shí)尚美食、潮流服飾、延長(cháng)營(yíng)業(yè)時(shí)間的“夜生活”等等，都是圍繞著(zhù)80后而展開(kāi)。
　　3） 以特殊喜好和品牌認知度為基礎的細分市場(chǎng)
　　如果說(shuō)項目以不同年齡段和不同品味的消費客群來(lái)劃分仍然不夠細分，那么通過(guò)消費者的某一特殊喜好和對品牌的高度認同感來(lái)營(yíng)造一個(gè)綜合性的商業(yè)項目，則需要該品牌巨大的市場(chǎng)號召力和廣泛的忠實(shí)客群做支持。
　　在上?；春Ｂ飞祥_(kāi)設的“芭比上?！逼炫灥?，是個(gè)六層樓的獨立建筑，總面積3500平方米。芭比上海旗艦店，擁有1600余種芭比產(chǎn)品：服飾、珠寶、美容護膚品、玩具、電子產(chǎn)品、餐廳、美容中心、體驗游戲……屬于絕對獨特的購物體驗中心，可以讓喜歡芭比的女孩子在這里呆上一整天。其客群的劃分較一般項目更加狹小，而其發(fā)展的支撐點(diǎn)也是幾十年來(lái)從未動(dòng)搖過(guò)的全球女孩心中的完美芭比形象，正因其強大的品牌影響力和廣泛的品牌擁護者，才促成了芭比旗艦店的成功。而這一點(diǎn)是很多品牌所不能企及的。

　　2、 注重參與性，增強吸引力
　　最早期的商場(chǎng)僅僅是為購物而開(kāi)發(fā)的，后期的MALL開(kāi)始讓消費者適應了涵蓋娛樂(lè )、餐飲、休閑的一站式購物中心，但是內容的豐富并不能消除消費者對商業(yè)項目的純消費認知度和距離感，因此在新項目中更多的融入了體驗性、參與性的元素，這不僅體現在建筑的親近感上，更多的體現在項目的主題特色，通過(guò)一些科技型、趣味性、參與性強的主題展示或活動(dòng)，形成項目特色，吸引更廣的客群和鎖定部分特定客群。
　　1）充分考慮表演和活動(dòng)空間  從眾多的新項目來(lái)看，對于表演和活動(dòng)的公共空間都做了很大的手臂，一般占據項目最核心的位置，通過(guò)表演舞臺或大屏幕，使其成為全場(chǎng)的聚焦點(diǎn)。一為項目造勢，通過(guò)表演、活動(dòng)聚集人氣，讓整個(gè)項目于消費者互動(dòng)，拉近距離感。同時(shí)也作為一個(gè)宣傳和廣告窗口，將品牌宣傳與公眾視角相結合，更好的進(jìn)行推廣。
　　上海浦東96廣場(chǎng)的主打——下沉式露天環(huán)形廣場(chǎng)。其設計風(fēng)格類(lèi)似古羅馬斗獸場(chǎng)，為商業(yè)項目中廣場(chǎng)面積之最，充分利用廣場(chǎng)效應來(lái)為其做文章。由于項目還處于興起階段，因此運營(yíng)方通過(guò)這一公共平臺引入一系列的廣場(chǎng)活動(dòng)來(lái)作為宣傳窗口，舉辦了“96廣場(chǎng)音樂(lè )狂歡季”這持續性的主題活動(dòng)，在幾個(gè)月時(shí)間內，通過(guò)多場(chǎng)樂(lè )隊活動(dòng)聚集人氣：搖滾犀牛?王威專(zhuān)場(chǎng)演唱會(huì )、中文金曲拉丁唱、鬧猛潮人樂(lè )等，都是年輕人所喜愛(ài)和跟潮的對象，而96廣場(chǎng)也是一個(gè)年輕時(shí)尚的定位，以此為項目造勢，大大提高了知名度和影響力。

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